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房地产开发成本有哪些项目?如何核算?

房地产开发成本,是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。房地产开发成本按用途可分为哪些?开发产品成本怎么核算呢?

一、开发产品成本按用途可分为四类:

序号 项目 内容
1 土地开发成本 房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项直接费用和开发间接费用
2 房屋开发成本 房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、周转房、出租房、代建房等)所发生的各项费用支出
3 配套设施开发成本 房地产开发企业开发的、能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出
4 代建工程成本 房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发的除土地、房屋以外的其他工程(如市政工程等)所发生的各项费用支出

二、开发产品成本(开发成本)项目有哪些?分别核算哪些内容?

(1)土地征用费及拆迁补偿费:指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用。

主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

大配套费又叫城市基础设施配套费、市政公用设施配套费,指按城市总体规划要求,为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用,按建设项目的建筑面积计征,专项用于城市基础设施和城市共用设施建设。

包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯和环境卫生等设施的建设。建设单位是大配套费的缴纳主体,征收标准以各地方具体政策为准。

(2)前期工程费:指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

(3)建筑安装工程费:指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

(4)基础设施建设费:指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

(5)公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

(6)开发间接费用:指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

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